お金の借り方

住宅ローン審査の通し方3選

家を買いたいけど住宅ローン審査が通らない…

そんな人向け「住宅ローン」審査の仕組み&通し方について解説して行きたいと思います。

この記事はこんな人にオススメ★

・これから住宅ローンを組みたい人

・住宅ローン審査の仕組みを知りたい人

・住宅ローン審査が通らなくて悩んでる人

プロフィール

現役銀行員として働く30代一児の父。 「お金の借り方」、「お金の増やし方」、「ライフハック」に関する情報をわかりやすく丁寧に解説します。
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住宅ローン審査の仕組み

住宅ローン審査って何を見てるの?

ずばり、銀行は債務者のこんな所を見ています。

①債務者の勤務先、勤続形態、勤務年数

②債務者の年収、返済比率

③現在借入がどれくらいあるのか、また過去の返済実績

④購入物件の担保価値

じーけん

項目ごとに詳しく解説していきます!

債務者の勤務先

「債務者の勤務先」は、住宅ローンの審査で最も重要な項目になります。

住宅ローンは、一般的に融資借入期間35年(人によって異なります)と長期間の借入になります。

住宅ローンの返済原資は、債務者の方がサラリーマンの場合は「給料」、経営者の場合は「役員報酬」からの返済となります。

その返済原資である「給料」を支払う、勤務先が35年間「給料」払い続けられる会社なのか?資本金はどの程度の規模の会社なのか?従業員の人数はどの程度なのか?などを徹底的に調査を行います。

住宅ローンの審査を提出すると債務者の方の勤務先は、銀行独自のスコアリングによりランク分けされています。

スコアリングの一例です👇

評定会社員、団体職員公務員、師士業会社経営者個人事業主
派遣、パート等
1評定    ー
2評定資本金100億以上資本金100億以上
3評定同上10億以上同上10億以上
100奥未満
4評定同上1億以上同上2億以上
10億未満
5評定同上5千万円以上同上5千万以上
2億未満
6評定同上2千万円以上
7評定同上1千万円以上
8評定同上5百万円以上
9評定同上5百万円未満
10評定    ー同上5千万未満

この点は、各銀行ごとにより審査基準が異なりますが、もっとも優遇されている勤務先は、「公務員」の方になります。

公務員の勤務先は「国」になりますので、会社(国)が潰れる可能性は、一般的な企業と比較し、極めて低いからです。

公務員の方であれば、勤務先で審査がハネられることは、無いと考えていいでしょう。

それとは、逆に「個人事業主」「派遣社員、パート」などに属している方の住宅ローン審査は非常に通りにくい仕組みになっています。

また、「会社経営者」についても厳しい審査基準が設けられています。

「会社経営者」と聞くとお金持ちをイメージしますが、会社の経営は常にリスクと隣合わせでもあり、住宅ローンの審査においては、マイナスの要素になることが多々あります。

また、勤務先の情報と合わせて債務者の方がどのような形態で働いているのか、どのくらいの期間同じ職場で働いてるのか?も重要視されています。

各銀行によって、審査方法は変わってきますが、当然「正規雇用」で働いてることが大切です。

また、勤続期間も非常に重要視されています。最低1年以上同じ会社に勤めた上で住宅ローンの申込をした方が審査は通りやすくなります。

じーけん

勤続期間が1年未満だと、銀行によっては審査すらしてくれない所(出来ない)もあります。

債務者の年収、返済比率

次に重要なポイントは、「債務者の年収」です。

当然年収は、高ければ高いほど、住宅ローンの審査が通しやすくなりますし、より大きな金額の住宅ローンを組めるようになります。

では、具体的にどの程度の年収があれば良いのか?

という話になりますが、目安としては一般的なサラリーマンの場合は…

「返済比率を30〜35%程度とするのが住宅ローン金額の上限目安」と言われています。

「返済比率」という言葉は聞き馴染みないかもしれませんが、要は自分の給料から何%を住宅ローンの返済に充てることが出来るのか?の割合です。

下の式と例を参考にすると分かりやすいかもしれません

(住宅ローンの金額÷ローン年数)÷年収

※例「年収500万円の人が3000万円の住宅ローンを返済期間35年間で組む場合」

(住宅ローン3000万円÷ローン年数35年)÷年収500万円=0.1714…≒返済比率17.14%

また、返済比率は、債務者の年収の多少に比例して、審査基準が異なります。

なぜかと言いますと、年収800万円の人と年収300万円の人では、住宅ローンの返済に充てられる、返済原子が大きく異なるからです。

※年収毎の返済比率の例👇

年収基準返済比率上限
800万以上50%
300万以上800万未満40%
300万未満25%

上の表では、各年収から、厚労省発表の標準的(概ね3人家族で300万前後)な生活費を差し引き返済比率の計算を行っております。

当然、年収が高ければ高いほど生活費を除いた残りの収入を住宅ローンの返済に充てることが出来るということになります。

勤務先等による属性にも左右されますが、年収800万以上の人は、50%(400万)は住宅ローンの返済に充てても問題無いという結論になります。

しかしながら、返済比率の例はあくまで銀行の審査上の判断であり、年収800万の人が年収の50%も住宅ローンの返済に充てるのはかなり無理がある計算になります。

1番の勤務先の項目、返済比率のバランスこそが住宅ローンを組む上でもっとも重要なポイントになっているのは間違いないです。

他借入の有無

3番目の項目は、「他借入の有無」になります。

他借入とは、「競合債務(きょうごうさいむ)」とも言われます。

住宅ローンを組む上で、同時に返済を進めないといけない債務がどのくらいあるのか?

を調べる審査になります。

住宅ローンの申込書には「その他借入」や「競合債務」と記載欄があり、そちらに自己申告で記載することになります。

その後、銀行は「CIC」「JICC」といった、信用会社に申込人の個人情報を提供することにより、個人信用情報の調査を行います。

マイカーローンやカードローン、昨今では携帯電話の本体を割賦(かっぷ)で購入している場合競合債務として認識されます。

競合債務の返済が遅延していたり、過去に返済が出来なくなってしまい代位弁済(だいいべんさい)手続きなどをしていると、個人信用情報調査により否決される可能性が出てきます。

また、他借入については、上記の「返済比率」にも関わってくる重要な項目になります。当然少なければ少ないほど住宅ローンの審査上有利になります。

 

購入物件の担保価値

4番目の項目「購入物件の担保価値」は、債務者自身の属性と直接関係ない審査になります。

購入する対象物件の担保価値を査定する審査です。

この審査についても銀行ごとに審査方法が異なりますが、概ね担保価格の出し方は

物件売買価格(請負価格)/時価×70%(程度)

マンションや新築、中古などの物件により計算式が多少異なってきますが、上記の計算式で物件の時価、担保価を捻出しています。

物件の担保価格、債務者の属性のバランスにより、自己資金の投入有無を促されます。

住宅ローンの審査については、基本的に債務者の「勤務先」、「年収」、「過去の返済履歴」が優先的に調査されます。

上記の3項目で銀行が求める水準に達していない債務者の場合は、担保価値に応じて、住宅を購入する際の住宅ローンの承認金額が減額されたり、自己資金の増額を求められる場合があります。

じーけん

住宅ローンの審査において、担保価格より債務者の属性が重要視されています!

住宅ローン審査通し方3選

さて前置きが長くなりましたが、ここからが本題です!

上記の住宅ローン審査で銀行が見てるポイントを踏まえ、審査を少しでも通しやすくする方法をまとめてみました。

最初に言っておくと、現在以下のような状況になっている人は非常に厳しい審査となります。

・すでに自己破産している人
・過去に借入(カードローン、マイカーローン、フリーローン等)を滞納している人
・現在働いておらず、安定した収入がない人

上記に該当する人は、残念ながら個人信用情報で審査が通らない可能性が非常に高いです

じーけん

これから住宅ローンを組むのであれば、自己破産、延滞とかは最大限注意して行動しましょう!

収入合算を利用する

住宅ローンは、上記で説明したとおり、ローンの返済に関わる債務者の年収」が非常に重要視されます。

当然、ローンの審査は収入を少しでも多くすることにより通過しやすくなります。

結婚してパートナーがいる人は、「収入合算(しゅうにゅうがっさん)」といって、パートナーを連帯保証人とすることにより、パートナーの収入も合計した上で審査をすることも可能になっています。

また収入合算以外にも、住宅ローンを2本立てにして、パートナーにも、直接債務を請け負って貰う「ペアローン」という方法もございます。

返済比率でスコアリングがはまらない人は、「収入合算」または、「ペアローン」により収入金額自体を大きく見せるのは、住宅ローン審査を通過する上で1番の有効手段となります。

ただし、当然パートナーの「個人信用情報」、「勤務先」、「収入」、「勤務形態」などについても調査は行われますのでその点は、気をつけましょう!

他借入を整理する

実は住宅ローン以外の他借入は、借入れ金額自体の大きさを見ているのでは無く、1年間での返済金額がどのくらいあるのかを調査していることが多くあります。

要は、債務者の毎月の給料から、住宅ローンの返済、マイカーローンや教育ローン、カードローンといった、その他の借金も合わせどの位返済可能なのか?その割合が問題無い水準なのか?といった調査を行っているのです。

例えば、下記A・Bのような借入がある場合については,どちらが住宅ローン審査が通りやすいと思いますか?

借入A

借入内容借入金額(万円)融資期間(年)毎年の返済金額(万円)
住宅ローン3,50035100
マイカーローン200540
教育ローン150530
合計3,850170

【借入B】

借入内容借入金額(万円)融資期間(年)毎年の返済金額(万円)
住宅ローン5,00035142.8
合計5,000142.8

一見、住宅ローンの借入金額も合計の借入金額も少額となる「借入A」の方が審査は通りやすいように見えますが、実は「借入B」の審査の方が通過しやすいです。

住宅ローンの審査で重視しているポイントは、債務者の給料のうち毎年どの位の返済が可能なのか?という点を重視している訳ですから、当然、競合の債務が少ない「借入A」の方が審査は通過しやすくなるのです。

ここで行える対策としては、住宅ローンを組む前になるべく、その他の借入を減らすこと、または、その他の借入は「おまとめローン」などの制度を使って出来る限り、毎年の返済負担を減らすことを優先するべきです。

住宅金融支援機構を利用する

根本的な解決策からは若干外れてしまいますが、民間の金融機関と比べると、住宅金融支援機構(以下:公庫)の住宅ローン審査は、「少しゆる目」だったりします。

住宅金融支援機構とは…

・住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献を目指す独立行政法人機関です。

・民間金融機関と提携して、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」を提供しています。

住宅金融支援機構HP→https://www.jhf.go.jp

公庫での借入のメリットデメリットについては以下の通りです。

メリット
・収入があれば基本誰でも借りられる
・住宅ローン団信は任意加入(団信加入できない人でも組める)
・フラット35では年収の約9倍程度まで借入ができる

デメリット
・民間金融機関に比べて若干金利が高め
・民間金融機関が窓口(代理店)となるため、直接公庫とのやりとりがしづらい。(直の相談がしづらい)

民間金融機関に比べると、金利が少し高い分、仕事が不安定な人にも優しめの審査をしてくれる印象です。

公庫の審査は、「個人事業主」「非正規雇用、派遣社員」の方でも優しい審査になっています。民間金融機関の審査を通すのが難しそうであれば、最後の砦として公庫の「フラット35」を利用するのは良い手段だと思います。

まとめ

今回は、住宅ローン審査の仕組み、審査を通しやすくなる方法を簡単にまとめてみました。

住宅ローンについては、さらに細かい審査基準、銀行毎の商品性の違い、審査に通しやすくするコツなど、書きたいことが山ほどありますので、別の機会に書いていこうと思います。

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